不動産取引の流れ
不動産取引の流れ
購入の流れ
1. 購入計画を立てる
ひとくちに不動産といっても、その種類はさまざまにあります。土地のみ、戸建てやマンション、新築か中古か、居宅か収益物件か。目的やライフプランに合わせて、綿密な調査をもとに購入計画を立てることが大切です。
2. 資金計画・情報収集
資金計画（各金融機関の融資内容確認）や、購入に際し必要な経費の確認を行います。目的やライフプランに合った物件の選定にあたっては、インターネット・住宅情報誌・新聞・折り込みチラシや不動産への問い合わせなどで情報を収集できます。情報収集の際は、なるべく物件所在地へ足を運ぶことをおすすめします。実際に物件を見ることで、不動産を見る目を養えるほか、周辺環境も確認できるためです。
3. 購入物件・不動産業者の選定
購入したい不動産が定まってくると、より詳細な情報が必要になってきます。その詳細情報は、売主より売却を依頼されている不動産業者から得ることになります。当社では、物件の全部事項証明書（登記簿謄本）・公図・地籍測量図・地籍併合図・ 航空写真などをもとに、権利関係・物件所在地を中心にご案内しております。不明・不安点は何でもご質問ください。
不動産業者の実績や内容を知りたい場合には、業者のホームページを検索される方が多いと思いますが、過去の懲罰などといった詳細情報は、沖縄県の場合は「土木建築部 建築指導課（本庁10階）」で無料にて閲覧できます。また、あまり知られていないのが不動産業者の免許番号です。2以上の都道府県に事務所を設置する業者は国土交通大臣免許となりますが、1都道府県にのみ事務所を設置する業者は都道府県知事が許可した免許となります。沖縄県にのみ事務所を設置している業者の場合は、「沖縄県知事（○）第○○○○号」といった表記になり、「（○）」には免許の更新回数が記載されます。「第○○○○号」は、日本全国での登録順に付与される番号で、同じ番号の業者は存在しません。1996年4月以前の更新は3年ごとでしたが、それ以後の更新は5年ごとになりました。よって、「（1）」とあれば免許を受けてから5年以内です。しかし、（5）とあっても単純に25年ではありません。
4. 買付証明書（不動産購入申込書）
いよいよ不動産の選定が最終段階に入り、ご購入の意思が固まりましたら、 不動産業者にその旨をお伝えします。その際に買付証明書に必要事項をご記入のうえ提出していただくことで、売主に購入意思を伝えることができます。また、買付証明書はほかの購入希望者がいた場合に、優先順位の決め手にもなります。買付証明書は不動産売買契約書と異なり法的拘束力はありませんが、売買金額や取引条件などが記載された、具体的な取引に移る際に必要な書類となります。
5. 重要事項説明
買付証明書をもとに、売主・買主との契約締結を行う日程を調整します。また、売買契約締結時にご用意いただく書類も同時にお伝えします。 売買契約締結前には不動産業者は買主に対し、宅地建物取引主任者が主任者証を提示して重要事項説明を行うことが義務付けられています。 重要事項説明書には、物件所在地・売買金額などの基本的なことが記載されていますが、 法令に基づく制限などの専門的なことも記載されているため、不明な点は何でも当社にご質問ください。ご納得いただけましたら、署名・捺印をお願いいたします。
6. 売買契約締結
いよいよ売買契約締結となります。売買契約書はいくつもの条文からなっています。複雑な内容も含めて当社がわかりやすくご案内するため、どうぞご安心ください。
ひとくちに不動産といっても、その種類はさまざまにあります。土地のみ、戸建てやマンション、新築か中古か、居宅か収益物件か。目的やライフプランに合わせて、綿密な調査をもとに購入計画を立てることが大切です。
2. 資金計画・情報収集
資金計画（各金融機関の融資内容確認）や、購入に際し必要な経費の確認を行います。目的やライフプランに合った物件の選定にあたっては、インターネット・住宅情報誌・新聞・折り込みチラシや不動産への問い合わせなどで情報を収集できます。情報収集の際は、なるべく物件所在地へ足を運ぶことをおすすめします。実際に物件を見ることで、不動産を見る目を養えるほか、周辺環境も確認できるためです。
3. 購入物件・不動産業者の選定
購入したい不動産が定まってくると、より詳細な情報が必要になってきます。その詳細情報は、売主より売却を依頼されている不動産業者から得ることになります。当社では、物件の全部事項証明書（登記簿謄本）・公図・地籍測量図・地籍併合図・ 航空写真などをもとに、権利関係・物件所在地を中心にご案内しております。不明・不安点は何でもご質問ください。
不動産業者の実績や内容を知りたい場合には、業者のホームページを検索される方が多いと思いますが、過去の懲罰などといった詳細情報は、沖縄県の場合は「土木建築部 建築指導課（本庁10階）」で無料にて閲覧できます。また、あまり知られていないのが不動産業者の免許番号です。2以上の都道府県に事務所を設置する業者は国土交通大臣免許となりますが、1都道府県にのみ事務所を設置する業者は都道府県知事が許可した免許となります。沖縄県にのみ事務所を設置している業者の場合は、「沖縄県知事（○）第○○○○号」といった表記になり、「（○）」には免許の更新回数が記載されます。「第○○○○号」は、日本全国での登録順に付与される番号で、同じ番号の業者は存在しません。1996年4月以前の更新は3年ごとでしたが、それ以後の更新は5年ごとになりました。よって、「（1）」とあれば免許を受けてから5年以内です。しかし、（5）とあっても単純に25年ではありません。
4. 買付証明書（不動産購入申込書）
いよいよ不動産の選定が最終段階に入り、ご購入の意思が固まりましたら、 不動産業者にその旨をお伝えします。その際に買付証明書に必要事項をご記入のうえ提出していただくことで、売主に購入意思を伝えることができます。また、買付証明書はほかの購入希望者がいた場合に、優先順位の決め手にもなります。買付証明書は不動産売買契約書と異なり法的拘束力はありませんが、売買金額や取引条件などが記載された、具体的な取引に移る際に必要な書類となります。
5. 重要事項説明
買付証明書をもとに、売主・買主との契約締結を行う日程を調整します。また、売買契約締結時にご用意いただく書類も同時にお伝えします。 売買契約締結前には不動産業者は買主に対し、宅地建物取引主任者が主任者証を提示して重要事項説明を行うことが義務付けられています。 重要事項説明書には、物件所在地・売買金額などの基本的なことが記載されていますが、 法令に基づく制限などの専門的なことも記載されているため、不明な点は何でも当社にご質問ください。ご納得いただけましたら、署名・捺印をお願いいたします。
6. 売買契約締結
いよいよ売買契約締結となります。売買契約書はいくつもの条文からなっています。複雑な内容も含めて当社がわかりやすくご案内するため、どうぞご安心ください。
売却の流れ
1. 査定依頼
不動産を売却しようと考えたとき、まずその物件の相場（いくらで売れるのか）を把握しなければなりません。当社では無料で査定を行っております。物件調査・価格査定においては、3日以内でのご回答を心がけております。
一般的に査定価格と売却希望価格に大きな差があるとき、売主は悩みます。当社ではご納得のうえ売却できるよう、査定内容について詳しく具体的にご説明しております。もちろん、査定額に不満がある場合はキャンセルしていただいてもかまいません。なお、その場合も査定料は発生いたしません。
2. 売却価格の決定
「査定価格＝売却価格」ではありません。査定価格と売却希望価格とを綿密に精査したあと、お客様の了解を得て売却価格を決定します。売り急ぎなどの個別要件が絡む場合は、同じ物件でも売却価格に大きな差が出ることもあります。
3. 媒介（代理）契約
不動産の売却価格を決定したあと、媒介契約書の締結をお願いいたします。当社を売却の代理人とする場合は、代理契約書を締結していただきます。媒介契約書も代理契約書も、それぞれ以下の3種があります。
①専属専任媒介契約
他業者への依頼や自己発見取引ができません。成果報告は1週間に1回以上です。
②専任媒介契約
他業者への依頼はできませんが、自己発見取引は可能です。成果報告は2週間に1回以上です。
③一般媒介契約
他業者への依頼や自己発見取引ができず、また成果報告義務がありません。
4. 届出などの確認
国土法や農地法の定めにより、一定面積以上の土地取引は都道府県知事などへの届出・許可が必要です。大規模取引の際には注意が必要となります。
5. 物件情報開示（重要事項説明）
売却する物件に関する情報の開示をお願いしております。物件に瑕疵（傷やその他トラブル）がある場合は、重要事項説明書に記載しておかなければなりません。特に越境問題は要注意です。物件の瑕疵を重要事項説明書に記載しておくことは、取引の透明性を高めるだけでなく、円滑なご契約に繋がります。また、契約の解除や損害賠償の請求を防いでくれます。
6. 売買契約締結
いよいよ売買契約締結ですが、売買契約書は何条もの条文からなっており、その場での内容把握は容易ではありません。当社では契約締結日前に売買契約書のコピーをお渡しして、内容をご確認していただいております。そして不明点の有無を確認後、ご納得のうえで売買契約書に署名・捺印していただくといった流れです。
また、契約締結と同時に手付金を支払うことが一般的となっております。不動産の取引は、一生に何度もない大きな買い物です。慎重すぎるということはありませんので、不明点は何度でも当社にお問い合わせください。
7. 残金の支払い・所有権移転登記申請
契約締結時に受領した手付金を除いた残代金を受領し、司法書士の立ち会いのもと、所有権移転登記に必要な書類を揃えて手続きを行います。沖縄県では、所有権移転登記費用は売主・買主で折半というのが一般的です。このときに、その他費用や不動産業者への仲介手数料の支払いも行います。物件に抵当権などが付いている場合、同時に抹消します。これらの手続きは不動産業者が事前に段取りします。当日は署名・捺印する書類が多くなる場合もありますが、落ち着いて対応していきましょう。
8. 所有権移転登記完了（不動産取引完了）
法務局の混み具合や時期にもよりますが、約1週間で所有権移転登記は完了します。司法書士より、新しい権利証と全部事項証明書が買主へ届けられます。
※不動産取引の流れを1～8までの項目に分けて解説しましたが、物件により細かい調査や手続きが必要な場合もあります。
不動産を売却しようと考えたとき、まずその物件の相場（いくらで売れるのか）を把握しなければなりません。当社では無料で査定を行っております。物件調査・価格査定においては、3日以内でのご回答を心がけております。
一般的に査定価格と売却希望価格に大きな差があるとき、売主は悩みます。当社ではご納得のうえ売却できるよう、査定内容について詳しく具体的にご説明しております。もちろん、査定額に不満がある場合はキャンセルしていただいてもかまいません。なお、その場合も査定料は発生いたしません。
2. 売却価格の決定
「査定価格＝売却価格」ではありません。査定価格と売却希望価格とを綿密に精査したあと、お客様の了解を得て売却価格を決定します。売り急ぎなどの個別要件が絡む場合は、同じ物件でも売却価格に大きな差が出ることもあります。
3. 媒介（代理）契約
不動産の売却価格を決定したあと、媒介契約書の締結をお願いいたします。当社を売却の代理人とする場合は、代理契約書を締結していただきます。媒介契約書も代理契約書も、それぞれ以下の3種があります。
①専属専任媒介契約
他業者への依頼や自己発見取引ができません。成果報告は1週間に1回以上です。
②専任媒介契約
他業者への依頼はできませんが、自己発見取引は可能です。成果報告は2週間に1回以上です。
③一般媒介契約
他業者への依頼や自己発見取引ができず、また成果報告義務がありません。
4. 届出などの確認
国土法や農地法の定めにより、一定面積以上の土地取引は都道府県知事などへの届出・許可が必要です。大規模取引の際には注意が必要となります。
5. 物件情報開示（重要事項説明）
売却する物件に関する情報の開示をお願いしております。物件に瑕疵（傷やその他トラブル）がある場合は、重要事項説明書に記載しておかなければなりません。特に越境問題は要注意です。物件の瑕疵を重要事項説明書に記載しておくことは、取引の透明性を高めるだけでなく、円滑なご契約に繋がります。また、契約の解除や損害賠償の請求を防いでくれます。
6. 売買契約締結
いよいよ売買契約締結ですが、売買契約書は何条もの条文からなっており、その場での内容把握は容易ではありません。当社では契約締結日前に売買契約書のコピーをお渡しして、内容をご確認していただいております。そして不明点の有無を確認後、ご納得のうえで売買契約書に署名・捺印していただくといった流れです。
また、契約締結と同時に手付金を支払うことが一般的となっております。不動産の取引は、一生に何度もない大きな買い物です。慎重すぎるということはありませんので、不明点は何度でも当社にお問い合わせください。
7. 残金の支払い・所有権移転登記申請
契約締結時に受領した手付金を除いた残代金を受領し、司法書士の立ち会いのもと、所有権移転登記に必要な書類を揃えて手続きを行います。沖縄県では、所有権移転登記費用は売主・買主で折半というのが一般的です。このときに、その他費用や不動産業者への仲介手数料の支払いも行います。物件に抵当権などが付いている場合、同時に抹消します。これらの手続きは不動産業者が事前に段取りします。当日は署名・捺印する書類が多くなる場合もありますが、落ち着いて対応していきましょう。
8. 所有権移転登記完了（不動産取引完了）
法務局の混み具合や時期にもよりますが、約1週間で所有権移転登記は完了します。司法書士より、新しい権利証と全部事項証明書が買主へ届けられます。
※不動産取引の流れを1～8までの項目に分けて解説しましたが、物件により細かい調査や手続きが必要な場合もあります。